Ingatlan eladás előtt vagy után állsz? | Mutatjuk, hogyan adózol utána magánszemélyként vagy cégként 2025-ben

Ingatlaneladás előtt, vagy után állsz? Fontos tudnod, milyen adókötelezettséged keletkezik – különösen 2025-ben, amikor több szabály is változott. Összefoglaltuk, hogy magánszemélyként, illetve cégtulajdonosként mire számíthatsz, ha értékesíted a lakó- vagy egyéb ingatlanod.

Ingatlan eladás magánszemélyként: számít, mikor vetted!

Magánszemélyként az ingatlan eladásából származó jövedelem után személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni. A jó hír: minél régebben vetted, annál kisebb lesz az adóteher. Az SZJA mértéke 15%, de az adóalap csökken az évek múlásával.

Mennyi adót kell fizetned?

Ha a saját neveden lévő ingatlant a 2025-ös évben adod el, és a megszerzés 2019-ben vagy azelőtt történt, akkor nem kell személyi jövedelemadót fizetned. A szabály részletei így alakulnak:

Ingatlan megszerzésének éve	Eladás éve (2025)	Adóalap csökkentés
2025	2025	0%
2024	2025	0%
2023	2025	10%
2022	2025	40%
2021	2025	70%
2020	2025	100%
2019 vagy korábban	2025	100%

Mi számít jövedelemnek?

Az eladási árat csökkenteni kell a megszerzésre fordított összeggel (vételár), továbbá ha még merült fel egyéb értéknövelő beruházás vagy eladáshoz kapcsolódó költség (pl. ügyvédi díj, hirdetési költség). Ha az ingatlanon fennmaradó hitel van, annak visszafizetése nem csökkenti az adóalapot.

Tipikus értéknövelő beruházások például:

• Tetőtér-beépítés

• Fűtési rendszer korszerűsítése (pl. gázkonvektor helyett cirkó)

• Fürdőszoba vagy konyha teljes felújítása

• Hőszigetelés, nyílászárók cseréje

• Napelemrendszer telepítése

• Lakás bővítése (plusz szoba, terasz, erkély építése)

• Közmű bevezetése (pl. víz, csatorna, gáz)

Nem számít értéknövelő beruházásnak például:

• Általános karbantartás, festés, tisztasági meszelés

• Kis értékű javítások (pl. csaptelep csere, konnektor javítás)

Példa: Ha 2019-ben vettél egy lakást 20 millió forintért, 2025-ben eladnád 30 millióért, és időközben költöttél rá 5 milliót teljes körű felújításra, akkor a 10 milliós árkülönbözetből levonhatod az 5 milliós beruházást. Így 5 millió forint lesz a számított nyereség, és mivel 5 évnél régebbi a szerzés, 0 Ft SZJA-t kell fizetned utána.

Ingatlan eladás cégként: más a helyzet!

Ha egy Kft. vagy más társaság nevén van az ingatlan, akkor az eladás nem SZJA-köteles, hanem a társasági adó (TAO) szabályai szerint kell elszámolni a nyereséget. Feltéve, hogy a TAO adózási forma alá tartozol.

Mit jelent ez a gyakorlatban?

A nyereséget úgy számolják, hogy az eladási árból levonják a könyv szerinti bekerülési értéket (amennyiért a cég vette vagy nyilvántartásba vette az ingatlant), illetve figyelembe veszik az addig elszámolt értékcsökkenést is. Az így kapott nyereség után a társasági adó mértéke 9%, ezt kell befizetni az adóhatóság felé. 

Fontos, hogy ez a normál TAO szerinti adózásra vonatkozik – például ha a kisvállalati adó hatálya alá tartozol, akkor ott más szabályok érvényesek.

💡 TIPP

👉 A QUiCK-ben a beszerzéshez, felújításhoz vagy eladáshoz kapcsolódó költségeket is könnyedén nyomon követheted, rendszerezheted és címkézheted, így egy komplett kontrolling megoldást kapsz – az ERP rendszerek árának töredékéért.

👉 Ne feledd a pénzügyi adminisztrációt sem: a QUiCK segítségével a kapcsolódó dokumentumok (szerződések, teljesítési igazolások) is átláthatóan rendelkezésre állnak.

Mi a helyzet, ha KIVA-s a céged?

Ha a vállalkozás a kisvállalati adó (KIVA) szerint adózik, akkor az ingatlan eladása nem a klasszikus nyereség után adózik, mint a TAO-s cégek esetében. A KIVA alapját az alábbi három tétel képezi:

• személyi jellegű kifizetések,

• tőkekivonás (osztalék, tagi kölcsön visszafizetése, stb.),

• nem pénzbeli eszköz kivonása a vállalkozásból – például ha egy eszközt (ingatlant) értékesít a cég.

Tehát ha egy KIVA-s cég elad egy ingatlant, akkor a bevétel csökkenti az eszközállományt, így beleszámít a KIVA-alapba, és 2025-ben is 10%-os KIVA fizetendő utána.

Fontos tudni, hogy a KIVA nem az ingatlan eladási árát, hanem az eszköz kivonásából származó pozitív hatást veszi alapul – azaz ha a cég a bevételt később kivonja (pl. osztalék, tagi kölcsön visszafizetés stb.), akkor az a tétel KIVA-kötelessé válik.

Ha gazdasági társaság ad el ingatlant, és az az eszközei között szerepelt, akkor az eladás bevétele része a vállalkozási tevékenységnek, és így az eladási ár (illetve a nyereség) beleszámíthat az IPA-alapba.

Az, hogy az ingatlan „nem szolgált üzleti célt”, nem mentesíti automatikusan az IPA alól – ha vállalkozás tulajdonában volt, és a számviteli nyilvántartásokban szerepelt, akkor az értékesítésből származó nyereség IPA-köteles lehet.

ÁFA szempontból is figyelni kell

Az ingatlanértékesítés ÁFA-kötelessége attól függ, milyen típusú ingatlanról van szó, és milyen céllal szereztétek meg. Itt egy gyors áttekintés:

Ingatlantípus	ÁFA-vonzat céges értékesítésnél
Használt lakóingatlan	ÁFA-mentes, ha nem választottad az ÁFA-kötelezettséget
Új lakóingatlan (2 éven belül használatba vétel)	2025-ben az új lakóingatlanok értékesítésére kedvezményes 5%-os ÁFA vonatkozik bizonyos feltételekkel (ezt a kedvezményt a kormány meghosszabbította egészen 2026 végéig), egyéb esetben pedig a normál 27% ÁFA az irányadó.
Nem lakóingatlan (iroda, telek)	Alapesetben ÁFA-mentes, de kérhető az ÁFA-s értékesítés. (Például építési telek esetén egyébként is kötelező az ÁFA, de mondjuk egy használt irodánál a cég dönthet úgy, hogy ÁFA-san adja el (ha pl. szeretné visszaigényelni a beszerzéskor kifizetett ÁFÁ-t).)

Ha korábban levonásba helyeztél ÁFÁ-t (pl. vásárláskor, felújításkor), akkor az értékesítés után ÁFA-kötelezettség is keletkezhet visszamenőleg. Ezt az adóhatóság felé általában önellenőrzéssel lehet javítani.

Ingatlaneladás előtt érdemes alaposan utánajárni a megszerzés idejének, az eladási árnak, a költségeknek és az ingatlan típusának is. Magánszemélyeknél jellemzően SZJA-kötelezettség keletkezik, cégek esetében pedig TAO, esetleg ÁFA is.

A szabályozás sokszor részletszabályoktól függ, ezért nagyobb összegű eladásnál érdemes könyvelő vagy adótanácsadó segítségét kérni.

Összefoglalva, tehát az ingatlaneladás esetén a fizetendő adó sok mindentől függ: mikor szerezted az ingatlant, hogyan használtad, magánszemélyként vagy cégként értékesíted-e, és milyen típusú az ingatlan. A szabályok bonyolultak és könnyű hibázni – főleg, ha ÁFA, KIVA vagy IPA is szóba kerül.

Éppen ezért egy jól időzített tanácsadás vagy könyvelői egyeztetés sokkal többet érhet, mint utólagos korrekciók.

---

A cikkeink szeretettel és odafigyeléssel készülnek, mert hisszük, hogy Ti, vállalkozók vagytok a gazdaság mozgatórugói és megérdemlitek a támogatást.

Mi, a QUiCK csapata azon dolgozunk, hogy a tanácsadást digitalizáljuk: szuper digitális eszközökkel, de végletekig humán nézőponttal. A QUiCK-et is ebben a szellemben fejlesztjük.

Ha szeretnél rendet tenni a vállalkozásod pénzügyeiben, próbáld ki a QUiCK-et 30 napig ingyen!

 📄 Minden számlád egy helyen,

 💸 gyors utalások az Utaláskönnyítővel,

 📊 ha pedig tudatosabb működésre vágysz, a kontrolling funkciók segítenek: a rendszer megtanulja a kategóriáidat és címkéidet, így egy kattintással átláthatod az eredményeidet.

💡 Szeretnél hasonló cikkeket olvasni Tőlünk? Iratkozz fel a hírlevelünkre itt!